IMU: chi deve pagare e come controllare aliquota e F24

L'IMU riguarda i possessori di immobili individuati dalla legge. Vi rientrano proprietari e titolari di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie; sono previste regole specifiche per leasing, concessioni demaniali e casa familiare assegnata dal giudice. In presenza di più diritti, controlla gli atti prima di intestare l'F24.

Controlla anche il territorio. In Friuli Venezia Giulia si applica l'ILIA; nelle province autonome di Trento e Bolzano si applicano rispettivamente IMIS e IMI. Per immobili in questi territori parti dalle istruzioni locali: aliquote, agevolazioni e codici di questa guida non vanno trasferiti automaticamente a quei tributi.

Avere una sola casa o averla acquistata con le agevolazioni «prima casa» non dimostra, da solo, che questi requisiti siano presenti.

L'abitazione principale è normalmente esclusa dall'IMU se non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Per queste tre categorie occorre verificare aliquota e detrazione applicabili. Il controllo deve riguardare la categoria catastale, non una valutazione personale del pregio dell'edificio.

Per le pertinenze, la regola considera le categorie C/2, C/6 e C/7, al massimo una unità per ciascuna categoria. Due box C/6 non diventano entrambi esenti solo perché servono la stessa abitazione.

La sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022 ha eliminato il vincolo collegato alla residenza e dimora del nucleo familiare. Per coniugi con abitazioni diverse vanno verificati i requisiti effettivi di ciascun possessore. La sentenza non rende esenti le case per le vacanze.

Se hai trasferito la residenza durante l'anno, annota anche quando hai iniziato a vivere abitualmente nella casa. Non applicare l'esenzione all'intero anno senza ricostruire i periodi.

La scheda è un promemoria da conservare sul tuo dispositivo o su carta; non devi inviarla a Percorso Cittadino.

Puoi partire dalla visura catastale e dagli atti di acquisto, successione o costituzione del diritto. Se i documenti non coincidono, chiarisci la differenza prima di pagare. La guida ai servizi dell'Agenzia delle Entrate aiuta a orientarti tra i canali ufficiali.

Non ricavare l'aliquota dal pagamento di un vicino o da una percentuale trovata su un sito generico. Verifica anche l'unità di misura: 1,06% equivale a 10,6 per mille, non a 10,6%.

Per il saldo, la disciplina ordinaria fa riferimento alla pubblicazione entro il 28 ottobre. Alla consultazione del 28 settembre 2026 questo termine non è ancora trascorso: ricontrolla il prospetto prima del pagamento di dicembre. Se manca un documento dell'anno corrente, non dedurre autonomamente quale aliquota sostitutiva usare.

È prevista anche la possibilità di versare l'imposta annuale in un'unica soluzione entro il 16 giugno. L'importo deve comunque riflettere quanto dovuto; verifica l'eventuale conguaglio se cambiano gli elementi del calcolo. Queste sono le scadenze ordinarie, da confrontare con eventuali provvedimenti specifici applicabili al tuo caso.

Il saldo non è automaticamente uguale all'acconto. Acquisto, vendita, cambio di utilizzo o aliquota possono modificare il totale annuale.

Per un'abitazione del gruppo A diversa da A/10, iscritta in catasto, la base ordinaria si ottiene dalla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per 160. Poi si considerano aliquota, quota, mesi ed eventuali agevolazioni. Il moltiplicatore 160 non vale per ogni tipo di immobile.

Esempio illustrativo, senza riduzioni: appartamento A/3 soggetto a IMU, rendita 500 euro, proprietà al 100% per dodici mesi e aliquota ipotetica dell'1,06%.

L'aliquota è scelta soltanto a titolo illustrativo e non identifica quella del tuo Comune. Con una quota del 50%, a parità di tutte le altre condizioni, il risultato sarebbe 445,20 euro. Detrazioni, riduzioni e arrotondamenti richiedono un controllo separato; questi risultati non sono un F24 pronto da pagare.

Per contare i mesi, non usare una regola fissa di «15 giorni» valida per ogni mese. La legge considera il possesso per più della metà dei giorni del mese. Il giorno del trasferimento compete all'acquirente; in caso di giorni uguali tra acquirente e cedente, l'intero mese è a carico dell'acquirente.

Questa tabella serve a individuare il controllo da fare, non esaurisce eccezioni e condizioni. Prima di applicare un beneficio, verifica anche gli adempimenti dichiarativi e le comunicazioni pertinenti al Comune.

Per le modalità operative puoi seguire la guida F24. Il codice 3918 identifica l'IMU per gli altri fabbricati dovuta al Comune; non è un codice valido per tutte le categorie di immobili.

Controlla contribuente, codice del Comune, codice tributo, anno d'imposta, indicazione di acconto o saldo, numero di immobili e importo. Per un saldo ordinario 2026 l'anno è 2026; un pagamento tardivo relativo a un'altra annualità deve invece riferirsi a quell'anno. Non copiare i dati esemplificativi mostrati nelle pagine dell'Agenzia.

Se paghi per più immobili o più Comuni, conserva il dettaglio che permette di ricostruire le righe dell'F24. Dopo l'invio controlla l'esito effettivo e conserva la ricevuta: una disposizione preparata non prova che il pagamento sia riuscito.

Se vivi all'estero e il tuo canale bancario non permette l'F24, chiedi al Comune le modalità ammesse per il tuo caso. Non utilizzare un IBAN trovato per un altro Comune. Eventuali pagamenti locali tramite pagoPA devono risultare dalle istruzioni dell'ente: non esiste una procedura identica da presumere ovunque.

Per le persone fisiche la dichiarazione è richiesta nei casi previsti, in particolare quando cambiano elementi rilevanti che il Comune non può conoscere o quando una disposizione impone espressamente l'adempimento. Non è una dichiarazione annuale da ripresentare automaticamente se nulla cambia.

Il termine ordinario è il 30 giugno dell'anno successivo al fatto rilevante: per una variazione del 2026 che richiede dichiarazione, il riferimento ordinario è il 30 giugno 2027, salvo successive modifiche o proroghe. Verifica le istruzioni del modello e il canale indicato dal Comune. Le eventuali comunicazioni locali per un'aliquota agevolata vanno controllate separatamente.

Il ravvedimento dipende dal tipo di violazione, dalle date e dagli atti eventualmente ricevuti. Questa guida non propone una percentuale unica di sanzione.

Usa i contatti sul sito istituzionale dell'ente. Invia i documenti personali soltanto attraverso il canale ufficiale appropriato e quando sono richiesti.

Le regole locali, gli eventuali provvedimenti speciali e i dati del tuo immobile vanno verificati prima del pagamento. Percorso Cittadino è indipendente dalla Pubblica Amministrazione e non offre consulenza fiscale personalizzata.